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物流リートはラサールロジポート(3466)が割安

現在、J-REITの中で物流施設特化型の銘柄は8銘柄あります。

過去1~2年で4社が上場したことで銘柄数は大きく増加しました。

下記は2018年10月22日時点の時価総額順で物流施設特化型リートを並べています。

ちなみに下位4社が直近上場した銘柄です。

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一般的にリートの評価は「スポンサーの知名度」「物件の良し悪し」「時価総額の大小(流動性)」で決定されます

上記8社の中で物件の質が良いのはプロロジスとラサールロジポートです。

スポンサーのノウハウという点ではプロロジスとGLPが両雄で次にラサールロジポートになると思われます。

上記の表を見てまず気になるのがが三井不ロジ・三菱地所物流が実態より高い評価を受けている点です。

おそらくスポンサーの知名度という観点で評価されているのでしょうが、実は物流移設はオフィスやレジデンシャルより専門性が高く、不動産会社としての知名度が高くてもあまり意味がありません

J-REITは地銀など金融機関が多く投資しており、そのような投資家は三井不動産・三菱地所のネームは非常に買いやすいと思われ、それにより実態より高くなっている(利回りが低くなっている)と思われます。

いくらなんでも三井不ロジがプロロジスより利回りが低くなるまで買われるのはおかしいと思います。

そして、三井不ロジ・三菱地所物流の真逆に位置するのがラサールロジポートです。

外資系ということと、その外資系の中でプロロジス・GLPに続く3番手であることが評価を低くしていると思われます。

ただし物件のレベルは最も良く、時価総額もそこそこ大きく、物流施設の開発・運営ノウハウもあります

物流施設の開発・運営については間違いなく日本の大手不動産会社や商社より経験が豊富です。

これが伊藤忠アドバンス・ロジより利回りが高いのは違和感があります。

ちなみに先日、ラサールロジポートは自身のノウハウを活用してリースアップ案件やメザニン債権への投資を開始すると発表しました。

特にリースアップ案件にJ-REITが投資するのは初めてであり、これが成功すると大きな利益とパイプラインの拡充が進みます。

これらを考えても現在の100,000円~105,000円前後の水準はかなり安いと思います。