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個別J-REITで高配当ポートフォリオを作成

分配型投信からの資金流出が続いている影響もあり、J-REITはじり安が続いています。

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東証リート指数は1660ポイント前後まで下落し、指数全体の時価総額加重平均利回りは4.1%となっています。

個別銘柄をの利回りは時価総額1位の日本ビルファンドと2位のジャパンリアルエステイトの分配金利回りが共に3.1%と最も低くなっています。

概ね時価総額の大きい銘柄の利回りが低く、時価総額が小さくなるにつれて高い利回りの銘柄が増加します。

今回は利回りが高く流動性にも問題がなくスポンサーもしっかりしているという観点から銘柄を選び、参考ポートフォリオを作成します。

「利回りが高い」という観点については分配金利回りが4.5%以上の銘柄とします。

「流動性に問題がない」という観点については時価総額が500億円以上の銘柄とします。
(時価総額が500億円未満の銘柄は現時点で全てが5%以上の分配金利回りとなっておりますがここではあえて除外します)

インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人(3298)

  • 分配金利回り:5.5% (時価総額840億円)
  • 決算月:4月/10月
  • スポンサー:インベスコ

インヴィンシプル投資法人(8963)

  • 分配金利回り:6.4% (時価総額1800億円)
  • 決算月:6月/12月
  • スポンサー:フォートレス

プレミア投資法人(8956)

  • 分配金利回り:4.5% (時価総額1400億円)
  • 決算月:4月/10月
  • スポンサー:NTT都市開発

MCUBS MidCity投資法人(3227)

  • 分配金利回り:4.8% (時価総額1000億円)
  • 決算月:6月/12月
  • スポンサー:三菱商事、UBS

この4銘柄でオフィス、レジデンシャル、商業施設、ホテルに分散投資が可能となります。

4銘柄に等金額投資を行った場合のポートフォリオの分配金利回りは5.3%となります。

スポンサーは上2つが海外の大手ファンド系、下2つが国内超大手事業会社でいずれも信用力が高いところとなっています。

5.3%の利回りであれば関心を示す投資家もそれなりに出てくると思います。