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適温景気で米国REITは安定推移

米国リートが上昇するには、米国経済が好調である必要があります。

しかし、米国経済が好調であると米国金利が上昇しますが、これは米国リートにとってマイナス要因となります。

よって米国リートが安定的に上昇するには、景気がそこそこ好調で緩やかに金利が上昇する局面です。

今がまさにそのような環境です。

トランプ大統領が決定した2016年11月に米国の長期金利が急上昇した際、米国リートは15%程下落しましたが、現在は徐々に戻ってきており、過去最高値を伺う勢いです。

2013年のバーナンキショックで長期金利が急上昇した時も同じような動きで、15%〜20%調整した後、最高値を更新しました。

金利上昇が米国リートに与えるマイナス要素は大きく2つあります。

  1. 資金調達コスト上昇による利払いの増加
  2. 運用商品として債券との相対的な利回りの優位性が低下

その為、長期金利が急上昇すると一旦、米国リートは下落します。

しかし景気が好調であることから賃料収入が増え、不動産価格も上昇し、その結果として後追いで米国リートも上昇します。

その為、長期金利が急上昇して米国リートが下落した時は買うタイミングとして良いと思われます。

今は 下落からの戻り過程で、景気は適温ですので投資しやすい環境です。

日本と違い米国リートは長期的に右肩上がりで上昇しているにもかかわらず、賃料収入が増加していることから配当利回りはJ-REITよりも高く、NAV倍率も1倍を下回ります。

新光US-REITオープン(ゼウス)やフィデリティUSリートのような1兆円を超える投信を代表に米国リートの投信は人気です。

よく分配金を多く出している事(分配金利回りが高すぎる事)について様々な意見があり議論されていますが、少なくとも投資対象の資産クラスとしては悪くないと思います。

また話は逸れますが、本日の日経新聞にも関連記事が載っていましたが、米国リートは導管性の要件がJ-REITと一部異なり、物件の売却益は配当せず内部留保する事が可能です。(ただし配当せず内部留保した部分については課税はされます)

米国リートのセールストークや詳しい内容についてはこちらを参考してください!

投信のセールストークとリスク:新光US-REITオープン(ゼウス)

かなり充実した内容になっています!

 

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